Guia de passos, costos i terminis de temps que poden suposar la realització del projecte per a un local de pública concurrència (local comercial, restaurant, bar, oficina o similars), des que el client localitza el local adequat, fins a l’obertura del mateix.

 

1 – Certificat de compatibilitat urbanística

Abans de començar qualsevol altra gestió, assegura’t que l’activitat que vols realitzar a terme es pot realitzar a la localitat, carrer i edifici que has seleccionat.

Hauràs de sol·licitar-la a l’ajuntament local. Serveix perquè certifiquin per escrit que l’activitat que vols realitzar està permesa en aquesta zona i lloc en concret.

Cost:

Els preus dependran de cada municipi i via on es trobi situat, però generalment solen oscil·lar al voltant dels 100 €.

Termini:

Dependrà de cada ajuntament, però no hauria de suposar més enllà de 15 dies.

Si l’establiment està a més situat en un edifici d’habitatges, hauràs de sol·licitar el “Estatut de la comunitat de propietaris” a la comunitat en qüestió per assegurar-te que no hi ha prohibició expressa a l’activitat que penses desenvolupar.

Aquesta documentació t’ho hauria de facilitar el propietari del mateix local de forma gratuïta.

2 – Avantprojecte d’Interiorisme:

Un cop trobat el local ideal per al teu negoci i verificat que l’activitat que vols dur a terme es pot realitzar, quins passos hauries de seguir ara?

Nosaltres, et recomanem que partir d’aquest moment, fins i tot abans que arribis a cap acord d’arrendament o compra del local, contactis amb un interiorista, de manera que pugui assessora’t sobre punts que potser no hagis tingut en compte, i també pugui prepara’t 1 avantprojecte que et serveixi per verificar si l’activitat que vols realitzar acabo disposarà de la superfície i característiques necessàries per al seu bon funcionament a curt, mitjà i llarg termini.

Alhora, hauries de contactar amb un tècnic competent (normalment un enginyer o arquitecte especialitzat en llicències d’activitat) que pugui confirmar-te si el tipus de local escollit compleix amb les característiques necessàries per al compliment de la normativa que faci referència a l’activitat que vols desenvolupar, i en cas negatiu saber quines són les adequacions que hauries de realitzar i els seus costos.

Amb aquesta informació hauries de poder decidir si et convé aquest local, o millor escollir un altre que necessiti menys intervencions i / o s’adapti millor a les teves necessitats.

Posar en contacte interiorista i enginyer des d’un inici seria el més recomanable, perquè tant un com l’altre, disposin de tota la informació necessària sobre el futur projecte i puguin aportar les seves observacions i experiència.

Si no coneixes cap enginyer no et preocupis, nosaltres podrem recomanar algun.

Cost:

El cost d’aquests passos pot suposar entre el 0,5% i 2% del cost total d’inversió final de l’obra segons el tipus de projecte que vulguis fer. Però tingues en compte que d’aquesta dependrà el 98% restant de la teva inversió.

¿Correràs el risc d’invertir el 100% de la teva capital sense saber si al final et donaran el permís per començar aquesta activitat i / o si podràs realitzar-la eficientment?

A tall aproximat, estem dient que per a un local d’uns 100 m2 i 60.000 € de cost final, el preu per verificar que tota la teva inversió comença amb bon peu, seria d’entre 300 € a 1200 €.

I no et preocupis, que, en el cas de no trobar un local a la primera, el treball realitzat per al primer local servirà en gran part per al següent.

Termini:

El termini mitjà necessari per a la preparació d’un avantprojecte sol estar entre els 15 a 30 dies, depenent de les característiques i mesures del local.

3 – Projecte d’interiorisme:

De debò necessito un projecte de disseny d’interiors?

Des de la nostra posició, només podem respondre’t que “Si”, sobretot si tens en compte, que “L’efecte diferenciador del teu negoci” i òptim funcionament del mateix, estarà en aquest 5% del cost de la teva reforma.

Un error molt freqüent, és ometre en el pressupost inicial el cost del projecte d’interiorisme, de manera que sol acabar veient-se com un cost addicional, quan en realitat, comptar amb un bon projecte, a més d’aconseguir un resultat molt més d’acord a les teves necessitats i les dels teus clients, pot acabar per estalviar molt més diners que el seu propi cost.

Disposar d’un bon projecte, també t’ajudarà a:

Preveure possibles contratemps i partides que no hagis tingut en compte.
Tenir coneixement real del cost final de l’obra abans de començar.
Seleccionar els materials i industrials que millor s’adaptin al teu pressupost i qualitats finals esperades.
Optimitzar els temps d’execució d’obra i els seus costos.

(+ Previsió + Control + Planificació + Coordinació = + Estalvi)

Termini:

Dependrà de les dimensions i característiques del local, però de mitjana sol ser necessari un temps d’elaboració d’entre 2,5 a 3,5 mesos.

Pot semblar molt de temps a simple vista, però hem de tenir en compte que l’elaboració d’un bon projecte presenta certa complexitat, així com requereix de diverses reunions amb client i industrials per a l’elaboració i desenvolupament final del mateix.

Cost:

Suposarà entre el 4% a 5% de l’a inversió total de l’obra del teu local, però no podem deixar de recordar-te que: Pot ser en gran mesura el que determini per a bé o per a malament la rendibilitat i futur del teu negoci.

Per a un local d’uns 100 m2 i 60.000 € de cost final, estaríem parlant d’entre 2.400 € a 3.000 €.

Per a l’elaboració teu projecte, et recomanem no deixar de llegir, les nostres “12 Claus per a un disseny d’èxit d’un local comercial i / o de pública concurrència”.

4 – Projecte d’activitat:

És el projecte que s’ha de presentar als organismes oficials, ajuntament i delegació d’indústria, per obtenir les llicències necessàries, llicència d’obres i llicència d’activitat o obertura.

En aquest projecte es reflectirà que el projecte a executar s’ajustarà íntegrament a la normativa vigent.

Cost:

El coste del mismo estará entre 300 € hasta 1200 € para un local de unos 100 m2, coste que dependerá en gran medida del tipo de actividad que quieras desarrollar y obras que necesites realizar para adecuarlo.

Termini:

Gran part de la informació que contindrà el projecte d ‘activitat provindrà del teu projecte d’interiorisme. Així que el termini d’execució sol ser similar i coincidir en el temps, és a dir, de 2,5 a 3,5 mesos. D’aquí la importància inicial de comunicació i coordinació entre el dissenyador i el tècnic competent ja des de la fase d’avantprojecte, de manera que els temps de realització es puguin reduir als mínims possibles.

Com cada localitat té les seves peculiaritats i normatives específiques, sol ser convenient que la contractació del “tècnic competent” sigui d’una empresa local.

5 – Llicència d’Obra:

La Llicència d’obra, Llicència urbanística, o Permís de construcció, és un permís requerit normalment per l’administració local per a la realització de qualsevol tipus de reforma o construcció, suposa l’autorització municipal per realitzar les obres. La seva fi és comprovar l’adequació de la sol·licitud de llicència al que estableix la normativa urbanística.

Per regla general, trobarem dos tipus de llicències d’obra:

1.- Llicència d’obra major; és l’exigida en la majoria dels casos.

2.- Llicència d’obra menor; normalment per a aquelles obres de senzilla tècnica i que no necessitin elements estructurals, i aquelles de reforma que no suposin alteració del volum, de l’ús principal de les instal·lacions i serveis d’ús comú o del nombre d’habitatges i locals, ni afectin la composició exterior , a l’estructura oa les condicions d’habitabilitat o seguretat.

Depenent del tipus de reforma que hàgim de realitzar, haurem de sol·licitar una o una altra.

Per a això necessitarem tenir el Projecte d’Activitat i el Projecte de Reforma preparats. No convé demorar molt la seva sol·licitud, ja que depenent de l’ajuntament els terminis de resposta poden ser més o menys llargs

Hi ajuntaments que, depenent del tipus de reforma, permeten l’inici de les obres un cop registrada l’entrada del Projecte d’Activitat i la declaració responsable. Però normalment exigeixen l’aprovació de la Llicència d’Obra com a requisit indispensable per a l’inici de les mateixes.

Cost:

Dependrà de cada ajuntament. Però el cost de taxes municipals per a la llicència d’obres, més el cost de l’impost per a la llicència d’obres, sol estar al voltant del 5% del pressupost d’execució material de l’obra.

El cost aproximat per a un local d’uns 200 m2 amb uns 60.000 € de pressupost d’obra, estaria al voltant d’uns 3.000 €

Termini:

Depenent de l’ajuntament pot realitzar-se de forma immediata i telemàticament, o físicament amb terminis d’entre 15 a 30 dies.

6 – Direcció d’obra del dissenyador d’interiors:

Des de la nostra experiència, recomanarem sempre contractar la direcció d’obra del dissenyador d’interiors, ja que és el que ha realitzat el projecte i millor el coneix, i el que per tant podrà aportar les millors solucions en cas d’imprevistos durant l’obra.

Cal tenir en compte que, en el cas d’existir modificació d’elements estructurals, serà sempre necessària, a més, la participació d’un arquitecte o tècnic competent que redacti i faci la direcció d’obra dels mateixos verificant la seva correcta execució

La direcció d’obra que realitza el dissenyador d’interiors consta principalment de:

Visites d’obra:

Visites periòdiques que serveixen per controlar que l’execució d’obra, sistemes constructius i qualitat de materials emprats, compleixen amb els requisits descrits en el projecte de disseny, garantint així que el resultat final, sigui fidel i d’acord amb les característiques descrites en el projecte.

Sol·licitud de pressupostos i control de costos:

La sol·licitud de pressupostos finals als diferents industrials, la seva revisió i selecció dels mateixos, sol trobar-se dins d’aquesta fase.

Pot ser que el client ja tingui el seu propi constructor de confiança, però és important que la persona que gestioni i seleccioneu els pressupostos tingui coneixements sobre el tema, ja que ha de poder verificar que s’estan incloent totes les partides sol·licitades o detectar si s’ha modificat o omès alguna.

La correcta revisió, selecció i seguiment dels pressupostos durant l’obra, és un de les fases crítiques del projecte, ja que és un dels punts en què el client pot aconseguir un bon estalvi econòmic, això sí, sempre que no es vegin compromesos els temps d’execució, el servei rebut o les qualitats finals sol·licitades.

Calendari d’execució:

La realització del calendari d’execució de l’obra també entrarà dins d’aquest capítol, calendari realitzat juntament amb els diferents industrials, perquè cada un sàpiga en quins moments han d’intervenir durant l’obra, evitant l’atur o col·lapse de la mateixa i la seva dilatació en el temps.

Cost:

Estarà entre el 2,5 i 3,5% del cost de l’obra final, però depenent del tipus d’obra i necessitats del client.

Termini:

Anirà en funció del que duri l’execució de l’obra i complexitat de la mateixa, però per a un projecte de reforma integral per a un local d’uns 100 m2, estaré entre 2 i 5 mesos.

7 – Execució d’obra:

És la materialització del projecte. La posada en marxa de tots els industrials i recursos necessaris, amb l’única meta de convertir el teu projecte sobre el paper en un espai real.

Recalquem la importància de tenir ben definits els pressupostos i els temps d’execució dels diferents industrials, si no volem trobar-nos estancats en un projecte interminable i descontrolat en costos. D’aquí la nostra recomanació de comptar sempre amb una buna direcció d’obra.

Cost:

Si tenim en compte que l’execució de l’obra sol suposar entre el 85% i el 88% de cost total del projecte d’obra, destinar al voltant d’un 3% en concepte de direcció d’obra per a assegurar-nos la seva correcta execució i control hauria de ser més que recomanable.

Per a un local de 100 m2 i 60.000 € de cost total, estaríem parlant de quantitats entre 51.000 € a 52.800 €.

Termini:

Dependrà en gran mesura, de l’estat inicial del local, mesures i complexitat del projecte final a realitzar. Per a un local de reforma integral d’uns 100 m2, sol necessitar de 2 a 5 mesos.

8 – OCA (Organisme de Control Autoritzat):

La OCA, Són entitats acreditades la finalitat és la de verificar el compliment de caràcter obligatori de les condicions de seguretat de productes i instal·lacions industrials, que hauran de venir a inspeccionar que les instal·lacions estan en bon estat i compleixen amb la normativa vigent.

Cost:

Des d’uns 300 € per a un local d’uns 100 m2, però dependrà de diversos factors com ús anterior del local, mesures del mateix i nova activitat a realitzar.

Termini:

Alrededor de unos 15 días de media, dese su solicitud.

Es recomendable solicitar a nuestro “técnico competente” de confianza, que revise el estado de las instalaciones de nuestro local antes de solicitar la inspección de la OCA, evitando así que esta pudiese salir desfavorable teniendo que repetirla posteriormente.

9 – LLicencia d’Activitat o d’apertura:

La llicència d’activitat és una llicència municipal obligatòria i prèvia a l’inici de qualsevol activitat empresarial que es necessiti ubicar en un local, atorgada al propietari del negoci i mitjançant el qual l’administració local i / o el departament de Medi Ambient, s’asseguren del compliment de les normatives establertes per poder iniciar una activitat concreta en una ubicació determinada.

Segons el tipus d’activitat i característiques, per poder obtenir la llicència s’haurà de presentar una comunicació prèvia i / o un projecte per obtenir la llicència o autorització.

Cost:

A partir d’uns 150 € per a un local d’uns 100 m2, però com en punts anteriors, depenent del tipus d’activitat, mesures del local, etc. el preu pot variar.

Termini:

Dependrà de la gestió de cada ajuntament, però sol necessitar d’entre 15 a 30 dies de mitjana.

10 – Aclariments:

Tots els preus oferts en aquest article són a manera orientatiu, per ajudar el lector a tenir una idea inicial dels costos que li pot suposar el cost d’un projecte per a un local amb una activitat de pública concurrència des de zero.

Per disposar d’un pressupost exacte, és recomanable consultar directament a cadascuna de les entitats que intervindran en el projecte i han d’elaborar els diferents permisos, llicències i inspeccions necessàries.

11 – Gràfics:

Gràfic de% de costos estimats per temàtiques:

“En el 5%” del cost de la teva reforma, hi haurà el “efecte diferenciador” del teu local, que en gran part determinarà l’èxit del teu negoci i el bon funcionament del mateix.

(* Els% són estimats, poden variar en funció de cada tipologia de projecte i circumstàncies específiques del mateix).

Quadre de costos estimats i terminis de temps de cada pas.

(* Els costos i temps són estimats, poden variar en funció de cada tipologia de projecte i circumstàncies específiques del mateix).

 

Projectes VFM Disseny

 

Altres enllaços d’interès:

TCODIC: Col·legi Oficial de Dissenyadors d’Interiors i Decoradors de Tarragona

CODIC: Col·legi Oficial de Dissenyadors d’Interiors i Decoradors de Catalunya

CGCODDI: Consejo general de Colegios oficiales de decoradores de interiores de España.

ECIA: European Council of Interior Arquitects.

  • Et facilitem 12 Claus, amb les que junts, podrem realitzar un disseny d’èxit per al teu local comercial i/o de pública concurrència. 

Llegir més