Este artículo pretende ser una guía sencilla de los pasos, costes y plazos de tiempo que pueden suponer la realización del proyecto para un local de pública concurrencia (local comercial, restaurante, bar, oficina o similares), desde que el cliente localiza el local adecuado, hasta la apertura del mismo.

  1. Certificado de compatibilidad urbanística
  2. Anteproyecto de interiorismo
  3. Proyecto de Interiorismo
  4. Proyecto de actividad
  5. Licencia de Obra
  6. Dirección de obra del diseñador de interiores
  7. Ejecución de obra
  8. OCA (Organismo de control autorizado)
  9. Licencia de actividad o apertura
  10. Aclaraciones
  11. Gráficos

1 – Certificado de compatibilidad urbanística

Antes de empezar cualquier otra gestión, asegúrate de que la actividad que quieres realizar a cabo se puede realizar en la localidad, calle y edificio que has seleccionado.

Tendrás que solicitarla al ayuntamiento local. Sirve para que certifiquen por escrito que la actividad que quieres realizar está permitida en esa zona y lugar en concreto.

Coste:

Los precios dependerán de cada municipio y vía donde se encuentre situado, pero generalmente suelen oscilar alrededor de los 100 €.

Plazo:

Dependerá de cada ayuntamiento, pero no debería suponer más allá de 15 días.

Si el establecimiento está además situado en un edificio de viviendas, deberás solicitar el “Estatuto de la comunidad de propietarios” a la comunidad en cuestión para asegurarte de que no existe prohibición expresa a la actividad que piensas desarrollar.

Esta documentación te lo debería facilitar el propietario del mismo local de forma gratuita.

2 – Anteproyecto de Interiorismo:

Una vez encontrado el local ideal para tu negocio y verificado que la actividad que quieres llevar a cabo se puede realizar, ¿qué pasos deberías seguir ahora?

Nosotros, te recomendamos que partir de este momento, incluso antes de que llegues a ningún acuerdo de arrendamiento o compra del local, contactes con un interiorista, de forma que pueda asesórate sobre puntos que quizás no hayas tenido en cuenta, y también pueda prepárate un anteproyecto que te sirva para verificar si la actividad que deseas realizar acabo dispondrá de la superficie y características necesarias para su buen funcionamiento a corto, medio y largo plazo.

A la vez, deberías contactar con un técnico competente (normalmente un ingeniero o arquitecto especializado en licencias de actividad) que pueda confirmarte si el tipo de local escogido cumple con las características necesarias para el cumplimiento de la normativa que haga referencia a la actividad que deseas desarrollar, y en caso negativo saber cuáles son las adecuaciones que deberías realizar y sus costes.

Con esta información deberías poder decidir si te conviene ese local, o mejor escoger otro que necesite menos intervenciones y/o se adapte mejor a tus necesidades.

Poner en contacto a interiorista e ingeniero desde un inicio sería lo más recomendable, para que tanto uno como el otro, dispongan de toda la información necesaria sobre el futuro proyecto y puedan aportar sus observaciones y experiencia.

Si no conoces ningún ingeniero no te preocupes, nosotros podremos recomendarte alguno.

Coste:

El coste de estos pasos puede suponer entre el 0,5 % y 2% del coste total de inversión final de la obra dependiendo del tipo de proyecto que desees realizar. Pero ten en cuenta que de este dependerá el 98% restante de tu inversión.

¿Correrás el riesgo de invertir el 100% de tu capital sin saber si al final te darán el permiso para empezar dicha actividad y/o si podrás realizarla eficientemente?

A modo aproximado, estamos diciendo que para un local de unos 100 m2 y 60.000 € de coste final, el precio para verificar que toda tu inversión comienza con buen pie, sería de entre 300 € a 1200 €.

Y no te preocupes, que, en el caso de no encontrar un local a la primera, el trabajo realizado para el primer local servirá en gran parte para el siguiente.

Plazo:

El plazo medio necesario para la preparación de un anteproyecto suele estar entre los 15 a 30 días, dependiendo de las características y medidas del local.

3 – Proyecto de interiorismo:

¿De verdad necesito un proyecto de diseño de interiores?

Desde nuestra posición, solo podemos responderte que “Si”, sobre todo si tienes en cuenta, que “El efecto diferenciador de tu negocio” y óptimo funcionamiento del mismo, estará en éste 5% del coste de tu reforma.

Un error muy frecuente, es omitir en el presupuesto inicial el coste del proyecto de interiorismo, por lo que suele terminar viéndose como un coste adicional, cuando en realidad, contar con un buen proyecto, además de conseguir un resultado mucho más acorde a tus necesidades y las de tus clientes, puede terminar por ahorrarte mucho más dinero que su propio coste.

Disponer de un buen proyecto, también te ayudará a:

  • Prever posibles contratiempo y partidas que no hayas tenido en cuenta.
  • Tener conocimiento real del coste final de la obra antes de empezar.
  • Seleccionar los materiales e industriales que mejor se adapten a tu presupuesto y calidades finales esperadas.
  • Optimizar los tiempos de ejecución de obra y sus costes.

(+ Previsión + Control + Planificación + Coordinación = + Ahorro)

Plazo:

Dependerá de las dimensiones y características del local, pero de media suele ser necesario un tiempo de elaboración de entre 2,5 a 3,5 meses.

Puede parecer mucho tiempo a simple vista, pero hemos de tener en cuenta que la elaboración de un buen proyecto presenta cierta complejidad, así como requiere de varias reuniones con cliente e industriales para la elaboración y desarrollo final del mismo.

Coste:

Supondrá entre el 4% a 5% del a inversión total de la obra de tu local, pero no podemos dejar de recordarte que: Puede ser en gran medida lo que determine para bien o para mal la rentabilidad y futuro de tu negocio.

Para un local de unos 100 m2 y 60.000 € de coste final, estaríamos hablando de entre 2.400 € a 3.000 €.

Para la elaboración tu proyecto, te recomendamos no dejar de leer, nuestras “12 Claves para un diseño de éxito de un local comercial y/o de pública concurrencia”.

4 – Proyecto de actividad:

Es el proyecto que se ha de presentar a los organismos oficiales, ayuntamiento y delegación de industria, para obtener las licencias necesarias, licencia de obras y licencia de actividad o apertura.

En este proyecto se reflejará que el proyecto a ejecutar se ajustará en su totalidad a la normativa vigente.

Coste:

El coste del mismo estará entre 300 € hasta 1200 € para un local de unos 100 m2, coste que dependerá en gran medida del tipo de actividad que quieras desarrollar y obras que necesites realizar para adecuarlo.

Plazo:

Gran parte de la información que contendrá el Proyecto de Actividad provendrá de tu proyecto de interiorismo. Así que el plazo de ejecución suele ser similar y coincidir en el tiempo, es decir, de 2,5 a 3,5 meses. De ahí la importancia inicial de comunicación y coordinación entre el diseñador y el técnico competente ya desde la fase de anteproyecto, de forma que los tiempos de realización se puedan reducir a los mínimos posibles.

Como cada localidad tiene sus peculiaridades y normativas específicas, suele ser conveniente que la contratación del “técnico competente” sea de una empresa local.

5 – Licencia de Obra:

La Licencia de obra, Licencia urbanística, o Permiso de construcción, es un permiso requerido normalmente por la administración local para la realización de cualquier tipo de reforma o construcción, supone la autorización municipal para realizar las obras. Su fin es comprobar la adecuación de la solicitud de licencia a lo establecido en la normativa urbanística.

Por regla general, encontraremos dos tipos de licencias de obra:

1.- Licencia de obra mayor; es la exigida en la mayoría de los casos.

2.- Licencia de obra menor; normalmente para aquellas obras de sencilla técnica y que no precisen elementos estructurales, y aquéllas de reforma que no supongan alteración del volumen, del uso principal de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten a la composición exterior, a la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad.

Dependiendo del tipo de reforma que tengamos que realizar, tendremos que solicitar una u otra.

Para ello necesitaremos tener el Proyecto de Actividad y el Proyecto de Reforma preparados. No conviene demorar mucho su solicitud, ya que dependiendo del ayuntamiento los plazos de respuesta pueden ser más o menos largos

Existen ayuntamientos que, dependiendo del tipo de reforma, permiten el inicio de las obras una vez registrada la entrada del Proyecto de Actividad y la declaración responsable. Pero normalmente exigen la aprobación de la Licencia de Obra como requisito indispensable para el inicio de las mismas.

Coste:

Dependerá de cada ayuntamiento. Pero el coste de tasas municipales para la licencia de obras, más el coste del impuesto para la licencia de obras, suele estar alrededor del 5% del presupuesto de ejecución material de la obra.

El coste aproximado para un local de unos 200 m2 con unos 60.000 € de presupuesto de obra, estaría alrededor de unos 3.000 €

Plazo:

Dependiendo del ayuntamiento puede realizarse de forma inmediata y telemáticamente, o físicamente con plazos de entre 15 a 30 días.

6 – Dirección de obra del diseñador de interiores:

Desde nuestra experiencia, recomendaremos siempre contratar la dirección de obra del diseñador de interiores, pues es el que ha realizado el proyecto y mejor lo conoce, y el que por tanto podrá aportar las mejores soluciones en caso de imprevistos durante la obra.

Hay que tener en cuenta que, en el caso de existir modificación de elementos estructurales, será siempre necesaria, además, la participación de un arquitecto o técnico competente que redacte y realice la dirección de obra de los mismos verificando su correcta ejecución

La dirección de obra que realiza el diseñador de interiores consta principalmente de:

Visitas de obra:

Visitas periódicas que sirven para controlar que la ejecución de obra, sistemas constructivos y calidad de materiales empleados, cumplen con los requisitos descritos en el proyecto de diseño, garantizando así que el resultado final, sea fiel y acorde a las características descritas en el proyecto.

Solicitud de presupuestos y control de costes:

La solicitud de presupuestos finales a los diferentes industriales, su revisión y selección de los mismos, suele encontrarse dentro de esta fase.

Puede ser que el cliente ya tenga su propio constructor de confianza, pero es importante que la persona que gestione y seleccione los presupuestos tenga conocimientos sobre el tema, pues deberá poder verificar que se están incluyendo todas las partidas solicitadas o detectar si se ha modificado u omitido alguna.

La correcta revisión, selección y seguimiento de los presupuestos durante la obra, es uno de las fases críticas del proyecto, pues es uno de los puntos en los que el cliente puede lograr un buen ahorro económico, eso sí, siempre que no se vean comprometidos los tiempos de ejecución, el servicio recibido o las calidades finales solicitadas.

Calendario de ejecución:

La realización del calendario de ejecución de la obra también entrará dentro de este capítulo, calendario realizado junto con los diferentes industriales, para que cada uno sepa en qué momentos han de intervenir durante la obra, evitando el paro o colapso de la misma y su dilatación en el tiempo.

Coste:

Estará entre el 2,5 y 3,5% del coste de la obra final, pero dependiendo del tipo de obra y necesidades del cliente.

Plazo:

Irá en función de lo que dure la ejecución de la obra y complejidad de la misma, pero para un proyecto de reforma integral para un local de unos 100 m2, estaré entre 2 y 5 meses.

7 – Ejecución de obra:

Es la materialización del proyecto. La puesta en marcha de todos los industriales y recursos necesarios, con la única meta de convertir tu proyecto sobre el papel en un espacio real.

Recalcamos la importancia de tener bien definidos los presupuestos y los tiempos de ejecución de los diferentes industriales, si no queremos encontrarnos estancados en un proyecto interminable y descontrolado en costes. De ahí nuestra recomendación de contar siempre con una buna dirección de obra.

Coste:

Si tenemos en cuenta que la ejecución de la obra suele suponer entre el 85% y 88% de coste total del proyecto de obra, destinarle alrededor de un 3% en concepto de dirección de obra para asegurarnos su correcta ejecución y control debería ser más que recomendable.

Para un local de 100 m2 y 60.000 € de coste total, estaríamos hablando de cantidades entre 51.000 € a 52.800 €.

Plazo:

Dependerá en gran medida, del estado inicial del local, medidas y complejidad del proyecto final a realizar. Para un local de reforma integral de unos 100 m2, suele necesitarse de 2 a 5 meses.

8 – OCA (Organismo de Control Autorizado):

La OCA, Son entidades acreditadas cuya finalidad es la de verificar el cumplimiento de carácter obligatorio de las condiciones de seguridad de productos e instalaciones industriales, que tendrán que venir a inspeccionar que las instalaciones están en buen estado y cumplen con la normativa vigente.

Coste:

Desde unos 300 € para un local de unos 100 m2, pero dependerá de varios factores como uso anterior del local, medidas del mismo y nueva actividad a realizar.

Plazo:

Alrededor de unos 15 días de media, dese su solicitud.

Es recomendable solicitar a nuestro “técnico competente” de confianza, que revise el estado de las instalaciones de nuestro local antes de solicitar la inspección de la OCA, evitando así que esta pudiese salir desfavorable teniendo que repetirla posteriormente.

9 – Licencia de Actividad o de apertura:

La licencia de actividad es una licencia municipal obligatoria y previa al inicio de cualquier actividad empresarial que se necesite ubicar en un local, otorgada al propietario del negocio y mediante el cual la administración local y/o el departamento de Medio Ambiente, se aseguran del cumplimiento de las normativas establecidas para poder iniciar una actividad concreta en una ubicación determinada.

Según el tipo de actividad y características, para poder obtener la licencia se deberá presentar una comunicación previa y/o un proyecto para obtener la licencia o autorización.

Coste:

A partir de unos 150 € para un local de unos 100 m2, pero como en puntos anteriores, dependiendo del tipo de actividad, medidas del local, etc. el precio puede variar.

Plazo:

Dependerá de la gestión de cada ayuntamiento, pero suele necesitar de entre 15 a 30 días de media.

10 – Aclaraciones:

Todos los precios ofrecidos en este artículo son a modo orientativo, para ayudar al lector a tener una idea inicial de los costes que le puede suponer el coste de un proyecto para un local con una actividad de pública concurrencia desde cero.

Para disponer de un presupuesto exacto, es recomendable consultar directamente a cada una de las entidades que intervendrán en el proyecto y elaborarán los diferentes permisos, licencias e inspecciones necesarias.

11 – Gráficos:

Gráfico de % de costes estimados por temáticas:

“En el 5%” del coste de tu reforma, estará el “efecto diferenciador” de tu local, que en gran parte determinará el éxito de tu negocio y el buen funcionamiento del mismo.

(* Los % son estimados, pueden variar en función de cada tipología de proyecto y circunstancias específicas del mismo).

Cuadro de costes estimados y plazos de tiempo de cada paso.

(* Los costes y tiempos son estimados, pueden variar en función de cada tipología de proyecto y circunstancias específicas del mismo).

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